Trên mặt bằng tầng điển hình của một dự án căn hộ, mỗi căn thường có hai con số diện tích: TT (tim tường) và LL (lọt lòng, hay thông thuỷ). Chúng chênh nhau khoảng 8 – 11%, và việc lấy nhầm con số khiến bạn so sánh sai giữa các căn, giữa các dự án, hoặc tính sai đơn giá mỗi mét vuông.
Bài này giải thích hai khái niệm, cách quy đổi và cách kiểm tra ngay tại buổi tham quan nhà mẫu.
1. Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường được đo tới tim (đường giữa) của tường bao và tường ngăn chia căn hộ, đồng thời tính cả phần diện tích cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm trong căn.
Vì tính cả phần tường và cột, đây luôn là con số lớn hơn. Nó hữu ích cho việc mô tả quy mô căn hộ và thường xuất hiện trong tài liệu giới thiệu, nhưng không phải diện tích bạn thực sự sử dụng được.
2. Diện tích thông thuỷ là gì?
Diện tích thông thuỷ — còn gọi là lọt lòng, hay diện tích sử dụng — được đo theo mép trong của tường bao căn hộ, tính cả phần diện tích dưới tường ngăn chia các phòng bên trong, tính cả ban công và lô gia, nhưng không tính diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật và tường bao.
Đây là con số được ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định hiện hành, và cũng là con số nên dùng khi bạn so sánh giá.
3. Chênh lệch thực tế là bao nhiêu?
Mức chênh phụ thuộc vào lượng tường, cột và hộp kỹ thuật trong từng căn: căn góc nhiều tường bao thì chênh nhiều hơn, căn giữa trục chênh ít hơn. Khoảng phổ biến là 8 – 11%.
Lấy một ví dụ có thật trên mặt bằng tầng điển hình của dự án Bcons Central Park Tam Hiệp: căn D6 loại 1 phòng ngủ có 42,95 m² tim tường nhưng chỉ 38,33 m² thông thuỷ — chênh 4,62 m², tương đương 10,8%.
Gần 5 m² đó không biến mất: nó nằm trong tường, cột và hộp kỹ thuật. Nhưng bạn không kê được đồ lên nó.
4. Vì sao con số này quyết định đơn giá mỗi mét vuông
Đơn giá mỗi mét vuông là công cụ so sánh phổ biến nhất giữa các căn hộ. Vấn đề là cùng một căn sẽ ra hai đơn giá rất khác nhau tuỳ vào việc bạn chia cho con số nào.
Vẫn với căn D6 ở trên, giả sử giá bán dự kiến của loại 1 phòng ngủ là 2,0 tỷ đồng:
| Cách tính | Diện tích | Đơn giá mỗi m² |
|---|---|---|
| Theo tim tường (TT) | 42,95 m² | ≈ 46,6 triệu đồng |
| Theo thông thuỷ (LL) | 38,33 m² | ≈ 52,2 triệu đồng |
Chênh lệch gần 6 triệu đồng mỗi mét vuông — đủ để đảo ngược kết quả so sánh giữa hai dự án nếu một bên báo giá theo tim tường còn bên kia theo thông thuỷ.
Nguyên tắc: khi so sánh, hãy quy tất cả về diện tích thông thuỷ. Mức giá trong ví dụ trên là giá dự kiến giai đoạn giới thiệu dự án, dùng để minh hoạ cách tính; giá chính thức do chủ đầu tư công bố — xem giá bán Bcons Central Park Tam Hiệp.
5. Cách kiểm tra ngay tại nhà mẫu
Buổi tham quan là dịp tốt nhất để đối chiếu, vì bạn có cả không gian thật lẫn chuyên viên bán hàng ở cạnh:
- Hỏi mã căn của căn mẫu và yêu cầu xem mặt bằng tầng điển hình có ghi cả hai con số TT và LL.
- Đo thử một phòng bằng thước laser hoặc thước dây. Số đo lọt lòng của phòng ngủ hoặc phòng khách phải khớp với kích thước trên bản vẽ trong sai số nhỏ.
- Xác định vị trí cột và hộp kỹ thuật trong căn — đây chính là phần chênh giữa hai con số, và cũng là phần ảnh hưởng đến việc kê tủ, kê giường.
- Hỏi diện tích lô gia được tính thế nào trong con số thông thuỷ của căn.
- Ghi lại cả hai con số cho đúng mã căn bạn quan tâm, không lấy số của loại căn nói chung.
Danh sách đầy đủ những việc cần làm trong buổi tham quan nằm ở bài 12 câu hỏi nên hỏi khi đi xem nhà mẫu và trang nhà mẫu Bcons Central Park Tam Hiệp.
6. Ba lỗi thường gặp
- So sánh diện tích của dự án A (tim tường) với dự án B (thông thuỷ). Luôn hỏi rõ con số đang nói là loại nào trước khi kết luận dự án nào rẻ hơn.
- Lập kế hoạch nội thất theo diện tích tim tường. Đơn vị thi công báo giá theo diện tích sử dụng thật; chênh 5 m² là chênh cả một khoản chi phí. Xem cách dự trù trong bài chi phí hoàn thiện nội thất căn hộ sau bàn giao.
- Không đọc điều khoản sai số diện tích trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán thường có điều khoản xử lý chênh lệch giữa diện tích tạm tính và diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao. Hãy đọc kỹ ngưỡng sai số và cách thanh toán bù trừ — nội dung này nằm trong nhóm điều khoản cần rà cùng kinh nghiệm mua căn hộ hình thành trong tương lai.
Tổng kết
Tim tường mô tả căn hộ, thông thuỷ mô tả phần bạn dùng được và trả tiền cho nó. Ghi cả hai con số, so sánh bằng con số thông thuỷ, và kiểm tra chúng ngay trên bản vẽ tại buổi xem nhà mẫu — đó là ba thao tác đơn giản nhưng đủ để tránh phần lớn hiểu nhầm về diện tích.
Đọc thêm đánh giá chi tiết dự án Bcons Central Park Tam Hiệp để đặt con số diện tích vào bối cảnh chung của dự án.
Bạn quan tâm đến Bcons Central Park Tam Hiệp?
Tôi đã tổng hợp đầy đủ vị trí Bcons Phan Trung, mặt bằng Bcons Central Park, giá bán Bcons Tam Hiệp và pháp lý Bcons Tam Hiệp.
Nhận tư vấn dự án